Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin à l'expiration de la période contractuelle puisque le bail ne cesse que par l'effet d'un congé. A défaut d'une manifestation de volonté émanant de l'une ou de l'autre des parties, le bail arrivé à son terme se poursuit par tacite prolongation.

Le bailleur a le droit refuser le renouvellement du bail et de donner congé au locataire dans des cas bien précis définis par la loi.

1) La résiliation du bail commercial par la délivrance d’un congé

Le bailleur, qui entend résilier le bail commercial, doit donner congé sans offre de renouvellement à son locataire par acte d’huissier, pour le terme de celui-ci au moins six mois à l’avance.

Ce congé doit impérativement être notifié au preneur par acte extrajudiciaire, et préciser, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.

2) La résiliation du bail à chaque période triennale

Le bailleur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale dans les cas suivants :

– en cas de construction ou reconstruction de l’immeuble existant

– en cas de surélévation de l’immeuble ;

– la réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;

– l’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière

– en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière

Ces situations particulières permettent concrètement au propriétaire qui veut récupérer son bien avant la fin du bail de résilier le contrat peu importe les clauses, stipulations ou arrangements qui auraient pu être conclus et qui ont pour effet d’y faire échec.

Le bailleur devra lui verser une indemnité d’éviction ou lui proposer un local de remplacement équivalent.

3) Résiliation du bail en cas de manquement du locataire

Au visa de l’article L 145-17 du Code de Commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou si l’immeuble concerné est en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative compétente, le bailleur est également en droit de donner congé.

Le refus de renouvellement doit respecter certaines conditions pour être valable.

Le refus de renouvellement peut figurer dans le congé délivré par le bailleur pour mettre fin au bail en cours. Le congé doit être délivré par ministère d'huissier et six mois à l'avance et doit toujours mentionner les motifs du refus à peine de nullité. A défaut d’une telle mention et si le locataire prouve qu’il a subi un préjudice, l’acte est nul.

Lorsque le bailleur ne renouvelle pas le bail commercial, il est en principe tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction laquelle a pour but de couvrir l’intégralité de son préjudice subi.

Elle correspond à la valeur de remplacement du fonds s’il disparaît, et, à défaut à la valeur de son transfert s’il peut être déplacé. Le préjudice est évalué le jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision de justice, si celui-ci est toujours dans les lieux.

A compter de la date d’effet du congé ou la signification du refus de renouvellement par le bailleur, le locataire dispose d’un délai de prescription de 2 ans pour contester en justice les motifs du renouvellement ou demander une indemnité d’éviction (Article L 145-60 du Code de Commerce).

Le délai de 2 ans est un délai de prescription qui peut être suspendu ou interrompu. Passé ce délai, le locataire ne peut plus contester le congé ni demander une indemnité d’éviction. Il n’est plus considéré comme locataire et peut être expulsé.